Capítulo 129: Praça da Grande Prosperidade

Além disso, há uma questão que ninguém na sala mencionou ainda: a taxa de aproveitamento do coeficiente de edificabilidade.

Existe um problema comum nos centros comerciais do país: quanto mais alto o andar, menos atrativo ele se torna. Para o consumidor local, que não quer dar um passo a mais do que o necessário, subir andares para consumir gera uma barreira psicológica; geralmente, a partir do terceiro ou quarto piso, o fluxo de pessoas começa a diminuir drasticamente.

Por isso, a maioria dos shoppings aqui tem menos de seis andares, mas seis andares representam um aproveitamento muito baixo do coeficiente de edificabilidade, e o mesmo vale para as ruas de pedestres. Se fizermos apenas um centro comercial de rua, o coeficiente de 5,0 que Wen Yanqi conseguiu será totalmente desperdiçado.

Como um incorporador imobiliário competente, se não pudermos utilizar o coeficiente de forma plena e extrair o valor máximo de cada centímetro de terra, estaremos diante de um desperdício enorme. Portanto, o posicionamento do projeto não deve considerar apenas o ciclo de retorno financeiro, mas também levar em conta o coeficiente de aproveitamento.

Wang Liu pesou os prós e contras e, com uma ideia em mente, bateu na mesa para silenciar as discussões e disse com firmeza:

"Ouvi todas as opiniões e são muito pertinentes. Todos concordam que devemos transformar o projeto em um complexo multiuso; o foco da nossa disputa agora é quais tipos de negócios incluir."

Todos assentiram.

Wang Liu continuou: "A ideia do gerente Yang sobre o shopping center é excelente, mas deve ser apenas uma das vertentes, não a única. Primeiro, o mercado local é limitado e não absorveria tantos espaços comerciais. Segundo, o custo é alto, o retorno é lento e a pressão financeira seria grande demais. Terceiro... o aproveitamento do coeficiente seria baixo. Não se esqueçam: o valor contábil de um projeto reside na área efetivamente construída. Para maximizar o lucro, cada centímetro de terra deve ser aproveitado."

Todos concordaram novamente.

Yang Kai também demonstrou concordância: "O Diretor Wang tem razão, eu não ponderei o suficiente."

Wang Liu acenou levemente com a cabeça e disse: "O shopping center está confirmado, vamos planejar um centro comercial de grande porte, e isso basta. Na escolha dos outros tipos de negócio, devemos priorizar, primeiro, o coeficiente de aproveitamento e, segundo, a pressão financeira, tentando encurtar o ciclo de retorno. Podemos incluir um hotel e um prédio comercial; embora o mercado esteja próximo da saturação, com o desenvolvimento econômico da cidade, a demanda por esses espaços crescerá e trará bons rendimentos. Além disso, há um ponto fundamental: devemos incluir apartamentos. Em termos de velocidade de retorno financeiro, a venda de imóveis residenciais é a mais eficaz; não precisamos esperar a conclusão da obra para vender, o que aliviará imensamente nossa pressão financeira. E, nisso, nós temos experiência."

"Verdade."

"Usar a área comercial para atrair público e os apartamentos para garantir o retorno financeiro equilibra perfeitamente a pressão financeira. A proposta do Diretor Wang é excelente."

Todos concordaram.

Wang Liu olhou ao redor e resumiu: "Já que ninguém se opõe, está decidido: o projeto contará com quatro tipos de empreendimentos: shopping, hotel, prédio comercial e apartamentos. Posicionamento definido, vamos discutir as vendas. Os apartamentos, sem dúvida, serão vendidos. Mas quanto ao shopping, ao hotel e ao prédio comercial, devemos mantê-los sob nossa gestão, vendê-los ou adotar um modelo híbrido?"

"Devemos vender, é a forma mais direta."

"Concordo. Viver apenas de aluguel levaria anos para recuperar o investimento. Com tanto capital imobilizado, se a nossa liquidez ficar apertada, o risco será enorme. É melhor vender e recuperar o dinheiro."

"Concordo com a venda."

Alguns concordaram em vender, outros preferiam manter a propriedade.

"Sou contra a venda. Construir e vender imediatamente é coisa de incorporadora residencial. Estamos trabalhando com imóveis comerciais, precisamos mudar nossa mentalidade."

"Também discordo. Como o Diretor Wang disse, podemos usar os apartamentos para o retorno financeiro; a pressão sobre o caixa não será tão grande. Manter os outros imóveis é o mais rentável. O ciclo de retorno é lento, mas é duradouro e gera um fluxo de caixa estável, o que é o mais importante."

"Também concordo em manter a propriedade."

Como as opiniões estavam divididas, Wang Zhixin tentou mediar: "Todos têm pontos válidos. Que tal fazermos um modelo misto? Vendemos uma parte e mantemos a outra."

Wang Liu lançou-lhe um olhar e disse calmamente: "Qual parte vender e qual manter? Se vendermos apenas o que é ruim, alguém vai comprar? Se vendermos o que é bom e ficarmos com o ruim, não teremos um prejuízo ainda maior?"

Existem três formas de retorno em imóveis comerciais: primeiro, receita de vendas ou aluguéis; segundo, rendimentos da gestão operacional; terceiro, valorização do imóvel. Se vendermos tudo e sairmos, o retorno é rápido, mas perderemos a gestão operacional e a valorização futura. Considerando a crescente valorização imobiliária, especialmente porque o projeto fica no centro, em uma área nobre, manter a propriedade é, sem dúvida, o mais lucrativo.

Com a decisão tomada, Wang Liu disse: "Portanto, o modelo misto está descartado, e vender tudo também não é vantajoso. O valor do imóvel comercial não reside na venda, mas no rendimento estável a longo prazo e na valorização do ativo. Por isso, manteremos este projeto sob nossa posse, apenas para locação."

Com a decisão do dono, ninguém mais questionou.

Yang Kai sorriu: "Posicionamento e vendas definidos. Agora, vamos pensar no nome do projeto. É a nossa estreia no mercado comercial, um novo desafio. Sugiro um nome totalmente novo; se tivermos sucesso, poderemos transformá-lo em uma marca."

"Acho melhor usar o nome da empresa. O investimento é alto e vamos nos dedicar ao máximo para que seja um sucesso. Quando o projeto se tornar um marco, isso ajudará a promover a própria empresa; seriam dois coelhos com uma cajadada só."

"Concordo, o nome da empresa é melhor. A empresa ainda está em fase de crescimento; criar duas marcas seria desgastante e desnecessário. Sugiro focar em uma marca só."

"Concordo plenamente."

Desta vez, houve consenso. Wang Liu também concordou silenciosamente. O mercado local era pequeno e a empresa, para crescer, precisaria se expandir nacionalmente. Este projeto era um desafio e uma oportunidade. Se conseguissem transformá-lo em um cartão de visitas, seria mais fácil elevar o reconhecimento da empresa no futuro, algo que nenhum valor em publicidade poderia comprar.

Wang Liu sorriu: "Parece que todos apoiam o uso do nome da empresa. Então está decidido: o projeto se chamará... Praça Hongxing."

"Praça Hongxing?"

"Belo nome, soa muito imponente."

"Eu apoio!"

Todos assentiram em sinal de apoio. Com o planejamento inicial definido e a reunião chegando ao fim, Wang Zhixin perguntou de repente: "O planejamento está pronto, agora precisamos entrar em contato com as empresas de design para elaborar os projetos. Quem escolheremos para este trabalho?"

Wang Liu franziu a testa por um momento. O nome de Zhang Xiaoying lhe veio à mente, mas ele descartou a ideia imediatamente. Como amigo, ele poderia ajudar, mas como chefe, ele era responsável por si mesmo e pela empresa. Tratava-se de um projeto enorme, com um investimento de centenas de milhões, e a cidade depositava grandes esperanças nele, esperando um marco arquitetônico. A decisão precisava ser cautelosa.

Ele sabia separar bem os assuntos pessoais do trabalho.

"Vamos fazer uma licitação. Enviem convites para as maiores empresas de design do país e escolheremos a melhor proposta."

Wang Zhixin assentiu e hesitou: "Enviamos para o Instituto de Design Nanhua também?"

Wang Liu hesitou por um segundo e respondeu calmamente: "Sim, enviem."

Zhang Xiaoying estava no Instituto Nanhua. Ele não podia favorecê-la, mas também não precisava excluí-la. Se eles tivessem competência, que o design falasse por si.