Capítulo Cinquenta e Cinco: Contrastes de Status (Peço Recomendações)

Aceitou sem protestar? Ou apenas estava com preguiça de explicar? Os pensamentos de Wang Liu giravam sem cessar. Talvez fosse isso mesmo a natureza humana: um gesto casual de alguém poderia despertar devaneios em quem observa.

Evidentemente, Wang Liu não era exceção; em seu íntimo, surgia aquela fantasia comum à maioria das pessoas... certamente não era apenas narcisismo.

— Eu fico com o de sempre, uma tigela de lámen — disse Zhang Xiaoying com voz clara.

— Certo, esperem só um instante, o prato já vai sair — respondeu o dono, virando-se para ir embora.

— A propósito, ouvi você apresentando-me ao seu gerente, dizendo que sou o dono da Hongxing Imóveis... Então, vocês estavam falando sobre mim antes? — Wang Liu puxou de volta seus pensamentos das conjecturas sobre Zhang Xiaoying, que talvez já nutrisse sentimentos secretos por ele e apenas tivesse vergonha de confessar, e aproveitou para iniciar uma conversa casual.

Não podia se deixar levar, se continuasse pensando nisso, a conversa ficaria inadequada.

Zhang Xiaoying assentiu:

— Ouvi dizer que você comprou o terreno da fábrica de tecidos?

— Você está bem informada — Wang Liu a olhou surpreso. — Sim, aconteceu isso mesmo. Por quê?

Zhang Xiaoying hesitou e falou com seriedade:

— Antes de comprar, você pesquisou bem sobre aquele terreno?

Wang Liu sorriu:

— Claro que sim, mas por que essa pergunta?

Zhang Xiaoying franziu o cenho, visivelmente preocupada:

— Você sabe dos riscos e ainda assim comprou? Aquela terra fica na periferia, é afastada; mesmo se o projeto der certo, vai ser difícil de vender. O custo de desenvolvimento é alto, um erro pode significar prejuízo. O risco é tão grande que todo mundo evita, como você teve coragem de assumir?

— É que acabei de chegar à cidade, não tenho contatos, outros projetos não caem para mim — Wang Liu respondeu de modo autoirônico.

Zhang Xiaoying suspirou:

— Mesmo assim, não podia pegar esse problema. Você ganhou dinheiro com dificuldade, quer perder tudo?

Wang Liu sorriu:

— Não é tão arriscado quanto você pensa, de verdade. Eu analisei bem; se for bem conduzido, dá para ganhar alguma coisa, perder dinheiro é praticamente impossível.

Zhang Xiaoying olhou diretamente para ele, desconfiada:

— Está falando sério? Como pretende conduzir?

Wang Liu devolveu:

— Quantos tipos de empreendimentos imobiliários existem?

— Depende de como você classifica: por preço, por altura, estrutura, tipo de apartamento, até políticas influenciam. Os atributos variam, os nomes também — respondeu Zhang Xiaoying, demonstrando domínio do assunto.

Wang Liu sugeriu:

— Vamos dividir por preço.

Zhang Xiaoying respondeu prontamente:

— Assim fica fácil: temos residências comuns, apartamentos tipo estúdio, residências de alto padrão, casas geminadas, mansões independentes e por aí vai.

Wang Liu perguntou:

— Se fosse para você escolher, qual deles acha que dá mais lucro?

Zhang Xiaoying pensou um pouco:

— Pelo preço de venda, as mansões são as mais caras. Mas mansões são de baixa densidade, o índice de ocupação do terreno geralmente é abaixo de um por cento, o aproveitamento da terra é baixo. Em termos de valor total, compensa mais investir em residências comuns, prédios altos.

Vou dar um exemplo simples: um terreno de dez mil metros quadrados, se fizer mansões, o índice de ocupação fica em torno de 0,5, acima disso já compromete a qualidade das casas. A área construída será cinco mil metros quadrados. Em Nan Hua, o preço das mansões está perto de três mil por metro; vamos considerar três mil, então o valor total do projeto é de um milhão e quinhentos mil.

Se fizer prédios altos, o índice de ocupação costuma ser 1,8 ou até mais, se for 2, a área construída chega a vinte mil metros quadrados. O preço na periferia está em torno de mil por metro, então o valor total é de dois milhões, cinco centenas de mil a mais que as mansões. Então, qual empreendimento é mais lucrativo?

— Não é à toa que você é especialista. Sua análise é precisa, pelo que diz, claramente compensa mais fazer prédios altos — Wang Liu elogiou, levantando o polegar.

Zhang Xiaoying sorriu, um toque de orgulho no olhar.

— Mas... e se combinássemos os dois tipos no mesmo projeto? — Wang Liu mudou de tom.

O sorriso de Zhang Xiaoying congelou, ela arregalou um pouco os lábios e franziu a testa:

— Combinar os dois tipos... no mesmo lugar?

Wang Liu confirmou:

— Exato. Misturar mansões e residências comuns, fazer uma composição de alta e baixa densidade: usar os prédios para aumentar o aproveitamento da terra, e as mansões para elevar o valor total do empreendimento.

Vamos pegar novamente o exemplo do terreno de dez mil metros, supondo índice de ocupação de dois, a área construída será de vinte mil metros quadrados. Se fizer tudo como prédio, o preço é mil, o valor total é de dois milhões.

Mas e se separar uma parte para mansões?

Digamos que três mil metros sejam para mansões, ao preço de três mil por metro, esse setor vale novecentos mil.

Os dezessete mil metros restantes continuam como prédios, preço mil, valem um milhão e setecentos mil.

Somando tudo, a área construída permanece em vinte mil metros, mas o valor total chega a dois milhões e seiscentos mil, seiscentos mil a mais que só prédios. Essa combinação não compensa mais?

Zhang Xiaoying fitava Wang Liu com olhos arregalados, surpresos.

Wang Liu sentia um orgulho discreto; não sabia exatamente o que ela pensava, mas pelo ar de perplexidade, supunha que ela estava se perguntando... É mesmo possível fazer isso?

Sim, era possível.

Essa era a estratégia de composição de alta e baixa densidade, uma técnica comum entre os desenvolvedores do futuro.

Na verdade, era uma solução forçada: os preços cresciam, o povo reclamava, o governo intervinha para controlar o mercado, os lucros das construtoras caíam, e o custo do terreno só aumentava. Os empreendedores eram obrigados a buscar novas formas de aumentar o lucro.

Parece uma questão simples de combinação, mas enquanto ninguém rompe essa barreira, ninguém pensa em aplicar.

O setor imobiliário nacional já existia há quase quarenta anos, mas esse tipo de projeto só começou a se popularizar dez anos atrás.

Agora era 1998; os métodos de desenvolvimento ainda eram simples e rudes: comprar terreno, construir, vender, como numa linha de montagem, longe da sofisticação de décadas futuras.

Pelo que se via da reação de Zhang Xiaoying, era a primeira vez que ela ouvia falar desse tipo de estratégia, e ficou impactada, calada por um bom tempo.

O ambiente tornou-se subitamente tenso.

— Lámen está pronto, aproveitem — anunciou o dono, trazendo os pratos.

— Vamos comer — Wang Liu aproveitou para quebrar o silêncio, colocou a tigela diante de Zhang Xiaoying e deu-lhe um par de hashis com gentileza.

Zhang Xiaoying pegou dois fios de macarrão, abaixou a cabeça para comer, mas de repente ergueu o olhar, fitando Wang Liu com intensidade, e perguntou:

— Como você pensou em combinar assim?

Pelos números, era evidente que a composição de alta e baixa densidade era mais eficiente, mas... uma especialista em arquitetura sendo ensinada por um leigo, era quase humilhante.

Wang Liu sorriu:

— Como mais poderia pensar? Foi por necessidade. Você conhece as condições do terreno da fábrica de tecidos. Como eu já comprei, não posso perder dinheiro; se quero ganhar, preciso buscar uma estratégia de operação mais rentável.

Essa era uma das razões pelas quais ele ousou assumir o terreno da fábrica de tecidos: custo alto, retorno limitado? Então mude a estratégia, aumente a eficiência, e o valor extra vira lucro.

— Claro, minha teoria só funciona no papel, para falar serve, mas quem vai definir o projeto, calcular as proporções, é você, profissional.

Pelo que se viu na análise, quanto maior a área destinada às mansões, maior o valor total, mas era preciso equilibrar o aproveitamento da terra, o que exigia cálculos complexos.

Com sua educação mal completada no ensino fundamental, Wang Liu não se sentia motivado a lidar com isso.

Ser forçado a inventar uma nova solução era compreensível, não era falta de competência da especialista. Pensando assim, Zhang Xiaoying relaxou um pouco, assentiu com determinação:

— Fique tranquilo, vou projetar tudo conforme sua ideia, com toda atenção.