Capítulo Quarenta e Nove: Mesmo Sem Lucro, Ainda Preciso Fazer (Peço Recomendações)

— Liu Zi, esse projeto furado a gente não pode pegar de jeito nenhum — assim que Cao Guohua saiu, Wang Zhixin não conseguiu mais se segurar e falou apressado:

— Só o preço do terreno com as despesas de desapropriação já soma trinta e dois milhões; se somar projeto, construção, impostos, operação e todo o resto, mesmo dobrando os custos, não tem como segurar. Com um custo desses, esquece lucro, se não der prejuízo já é lucro.

Depois de já ter feito um projeto e tendo visto tanta coisa, Wang Zhixin entendia quase todos os meandros do mercado imobiliário.

Yang Kai também acompanhou:

— É isso mesmo, Wang, além do custo alto, o problema é que fica na periferia, o lugar é longe demais. Mesmo com o prédio pronto, vai ser difícil vender, o risco é grande demais. Melhor a gente procurar outro projeto.

Wang Liu ficou pensativo e em silêncio. Claro que sabia que o projeto era ruim, caro e arriscado.

Se fosse calcular de maneira simples e direta, o preço de venda dos apartamentos teria que ser pelo menos duas vezes e meia o valor do metro quadrado do terreno para recuperar o investimento.

Mas, afinal, o que é o valor do metro quadrado do terreno?

É o preço do terreno dividido pela área máxima construída permitida.

Agora, o valor do terreno é trinta e dois milhões, e a área máxima construída é a área do terreno de 38 mil metros quadrados multiplicada pelo coeficiente de aproveitamento de 1,8, o que dá 68.400 metros quadrados.

Ou seja, o valor do metro quadrado do terreno é: 32.000.000 dividido por 68.400, resultando em 468.

Multiplicando por 2,5, chega-se a 1.170.

Ou seja, só para não sair no prejuízo, o preço de venda teria que ser no mínimo 1.170 por metro quadrado.

Mas naquela região periférica, o valor máximo de venda mal chega a 1.100 ou 1.200, basicamente empatando com o custo.

O resultado é óbvio: tempo investido, mão de obra gasta e, no máximo, você empata o investimento. No fundo, é só fazer barulho para nada, e, se der azar, ainda sai no prejuízo.

Para dar lucro, só aumentando o preço de venda.

Mas justamente por ser afastado, já é difícil vender; se ainda aumentar o preço, aí é que não vende mesmo.

É um verdadeiro paradoxo.

Mas o problema é...

— Se não pegarmos esse projeto, teremos outro para pegar? — Wang Zhixin e Yang Kai ficaram imediatamente embaraçados.

— Chegamos agora, não temos raízes nem contatos na cidade, e o mercado está disputado. Mesmo que haja outros bons projetos, será que vão passar para nós? — o clima entre Wang Zhixin e Yang Kai ficou pesado.

— Acabamos de pedir um projeto ao Cao Guohua, ele já nos repassou, se agora recusarmos, será que vai achar que estamos brincando com ele? Todas as terras da cidade estão sob o controle dele. Se o desagradarmos, será que conseguiremos trabalhar aqui depois? — A expressão dos dois desabou completamente.

Wang Liu continuou, tomou um gole de bebida e, ao baixar o copo, seus olhos já mostravam determinação. Falou em tom firme:

— Por isso, mesmo que esse projeto não seja bom, para nós ele é a melhor base para firmar o pé aqui.

Fez uma pausa e continuou:

— Além do mais, tudo tem prós e contras. Esse projeto não é diferente. Se tem desvantagens, também tem vantagens.

Yang Kai imediatamente se animou:

— Como assim?

Wang Zhixin também perguntou:

— Que vantagem?

Wang Liu respondeu serenamente:

— Primeiro, nos dá um projeto para começarmos a trabalhar. A empresa está no início, é uma boa oportunidade para testar e fortalecer a equipe.

Os dois concordaram; fazia sentido. Na filial, eram só eles três. Se conseguissem usar o projeto para montar a equipe, não seria uma perda total.

Wang Liu prosseguiu:

— Segundo, podemos aproveitar o projeto para estreitar relações com a prefeitura.

A fábrica têxtil não dá lucro, polui muito e prejudica a aparência da cidade. O governo quer demolir faz tempo, mas por que não foi feito ainda?

É óbvio: ninguém é bobo no ramo. Fazendo as contas, todo mundo vê que não dá lucro, até pode dar prejuízo, ninguém quer pegar esse abacaxi.

Por isso ficou parado até agora, virou um problema sem solução.

Se conseguirmos resolver esse problema para a prefeitura, eles vão ficar gratos, não é?

Hoje não temos ligação nenhuma com a prefeitura, mas depois de concluir esse projeto, a situação muda. Com esse favor, será que depois vamos ficar sem projetos?

— Você tem razão — Wang Zhixin animou-se de imediato. — Se vendermos esse favor agora, depois, quando aparecer um bom projeto, vai ser a gente que escolhe.

Yang Kai também sorriu de orelha a orelha:

— Fazendo as contas assim, mesmo sem lucro, não vamos sair perdendo.

Wang Liu olhou para o entusiasmo dos dois e se conteve, sem revelar o terceiro ponto.

Na teoria, o projeto parecia mesmo sem margem de lucro, mas a teoria e a prática nem sempre batem. Se for bem conduzido, não é impossível ganhar dinheiro...

Cao Guohua voltou.

Wang Liu foi direto ao ponto:

— Chefe Cao, já pensei e vamos aceitar o projeto que você propôs.

— Sério? Senhor Wang, não está brincando comigo? — Cao Guohua ficou visivelmente satisfeito.

Para a prefeitura, aquele era um problema sério. Se ele conseguisse alguém para assumir, também seria um feito para sua carreira.

— Pode ficar tranquilo, chefe Cao, estou falando sério mesmo — Wang Liu respondeu com firmeza, mas mudou o tom: — Só tenho dois pedidos, espero que a prefeitura possa concordar.

Eu sabia, não ia ser tão fácil assim... pensou Cao Guohua, sentindo o mesmo que Wang Liu sentira antes. Sem demonstrar, respondeu:

— Quais são as condições? Pode falar.

Wang Liu falou sério:

— Primeiro, gostaria que a prefeitura aumentasse um pouco o coeficiente de aproveitamento do terreno.

Já que estamos ajudando a resolver o problema, temos que tentar garantir algum lucro.

O local é afastado, não tem como aumentar o preço de venda, só resta aumentar o coeficiente de aproveitamento, para ampliar a área construída e, assim, o retorno do projeto.

Cao Guohua refletiu, mas não dificultou. Primeiro, o índice 1,8 era provisório, e ele mesmo disse que dava para negociar; o pedido de Wang Liu não era exagerado.

Segundo, ele trabalhava justamente no departamento de planejamento da utilização do solo, então essa decisão estava sob sua alçada.

— Pode ser, mas o quanto vamos aumentar só poderei confirmar depois de conversar na secretaria e decidir em reunião.

— Sem problema — Wang Liu aceitou de pronto. Qualquer aumento, mesmo pequeno, já seria lucro.

— Segundo, o custo do terreno é muito alto, e para nossa empresa a pressão financeira é grande. Gostaria que a prefeitura autorizasse a emissão de debêntures para aliviar o caixa.

Não tinha jeito. Apesar de Wang Liu já ter conseguido guardar algum dinheiro, não chegava nem a seis milhões, e ele ainda gastou um milhão e duzentos mil em um carro.

Agora a conta da empresa tinha só quatro milhões, e só o terreno custava trinta e dois milhões. Dizer que o aperto era apenas “um pouco grande” era modéstia, na verdade era enorme.

Para tocar o projeto, era preciso financiamento, mas com tanto risco, dificilmente um banco aceitaria. Já emitir debêntures era mais viável.

De um lado, os bancos são espertos como raposas; do outro, o público em geral, que pouco entende de finanças. Se oferecer juros bons, não vai faltar quem compre.

Na verdade, emitir debêntures era uma das soluções mais usadas por empresas para captar recursos, especialmente nos últimos anos, quando houve até excesso de emissões. O velho Wang também costumava dizer que, certa vez, tentou conseguir um empréstimo, visitou o presidente do banco mais de cinquenta vezes e não conseguiu nada, mas assim que lançou debêntures, vendeu tudo rapidinho e resolveu o problema.

Claro que gente competente como o velho Wang não era comum; muitas empresas não conseguiram pagar as dívidas, viraram calote, provocando crises e obrigando o governo a endurecer as regras e restringir as emissões. Nos últimos anos, esse tipo de financiamento caiu bastante.

Mas ainda há certa margem para decisão local, e, mesmo sem alcançar todos os requisitos, Wang Liu estava resolvendo um problema para a cidade. Pedir uma autorização não deveria ser difícil.

Cao Guohua ponderou:

— Não é da minha alçada, mas posso encaminhar seu pedido. Se vai ser aprovado ou não, aí já não posso garantir.

— Sem problema, Chefe Cao, só de passar a mensagem já é uma grande ajuda — respondeu Wang Liu sorrindo.

Ele não acreditava que, tendo tanto tempo ninguém querendo esse abacaxi, agora que ele se oferecia, a prefeitura não fosse aceitar suas condições.