Capítulo Quarenta e Oito: Herança de Problemas

Na tarde do dia seguinte, Rui Wang compareceu pontualmente ao Departamento de Terras para convidar Guohua Cao. Já tendo estado lá uma vez, ele já conhecia o caminho. Levando consigo Zhixin Wang e Kai Yang, seguiu direto até o escritório:

— Chefe Cao, desculpe a espera. Se já terminou seus compromissos, podemos partir agora?

— Vamos — respondeu Guohua Cao prontamente, levantando-se e acompanhando-os até a saída.

Ao chegarem do lado de fora, Kai Yang, atento, apressou-se até o carro, abriu a porta com cordialidade e disse animado:

— Chefe Cao, por favor, entre.

Sua postura era de humildade, quase servil.

Guohua Cao lançou um olhar ao veículo e depois para Rui Wang, uma centelha de surpresa passou por seus olhos, e comentou, entre intrigado e brincalhão:

— O senhor Rui realmente demonstra força.

— É só fachada, não vale menção — Rui Wang respondeu com um sorriso modesto. Não havia necessidade de verbalizar o óbvio; todos sabiam do jogo de aparências.

— Ainda estou me adaptando à cidade. Ouvi dizer que o Yalexuan é um bom lugar. Que tal irmos lá? Ou, se o senhor tiver outra sugestão, seguimos sua orientação.

Todos sabiam muito bem como as coisas funcionavam no país: para negociar, hotéis, clubes e casas noturnas eram sempre o palco principal. Depois de tantos anos no ramo, Rui Wang não era estranho a isso. Já havia se informado: o Yalexuan era um clube sofisticado, com sauna, banhos, restaurante e karaokê, muitos serviços e boa reputação.

Guohua Cao sorriu suavemente, demonstrando familiaridade com o local:

— O convidado segue o anfitrião. Estou às ordens do senhor Rui.

— Então será no Yalexuan — Rui Wang confirmou sorrindo.

Pediram uma sala reservada, deixaram Guohua Cao escolher os pratos e trouxeram bebidas. Após alguns brindes e breves conversas para quebrar o gelo, Rui Wang foi direto ao ponto:

— Chefe Cao, serei direto. Hoje o convidei, primeiro, para conhecê-lo pessoalmente, e segundo, porque preciso de sua ajuda.

— Como sabe, nossa empresa trabalha com imóveis. Para desenvolver, precisamos de terreno. Estamos começando na cidade e ainda não temos projetos em mãos. Existe alguma possibilidade de conseguirmos uma área pelo departamento?

Acostumado à posição de poder e aos frequentes encontros com interessados, Guohua Cao já sabia as intenções de Rui Wang. Sem surpresa, tragou um cigarro, pensou um instante e disse:

— O senhor Rui é franco, então serei também. Se tivesse vindo há alguns meses, havia terras disponíveis e, se gostasse de alguma, eu poderia aprovar diretamente.

A fala era generosa, mas logo mudou o tom:

— Mas agora, como o senhor sabe, as políticas mudaram. Terrenos estão muito disputados, empresas de todos os portes estão de olho. Projetos tornaram-se escassos.

Rui Wang sabia disso. Com o fim das distribuições habitacionais e a entrada dos financiamentos imobiliários, qualquer um no ramo já previa o boom do mercado. A cidade não era como o interior; o mercado era maior, a concorrência mais acirrada, e a disputa por terrenos, natural. Guohua Cao não estava mentindo, ao menos não o estava despistando.

— Por isso mesmo precisamos de sua colaboração, Chefe Cao. Permita-me um brinde — Rui Wang ergueu o copo.

Guohua Cao não recusou, brindou e bebeu de uma vez, fazendo uma careta antes de comentar:

— Já que o senhor Rui pediu, não posso deixá-lo sair de mãos vazias. Justamente há um projeto no departamento. Vou explicar as condições, e cabe a vocês decidirem se interessam.

— Existe mesmo? — Os olhos de Rui Wang brilharam.

— Diga, estou ouvindo atentamente.

Guohua Cao ponderou por um instante:

— No distrito de Haichang há uma fábrica têxtil que vem tendo maus resultados há anos, além de causar muita poluição, prejudicando o visual da cidade. O governo quer desapropriar e pôr o terreno à venda pública.

— A área não é pequena, cerca de 38 mil metros quadrados, e o preço está em conta: o município pede apenas sete milhões.

Trinta e oito mil metros quadrados por apenas sete milhões… de fato, não era caro. Rui Wang se animou.

Embora no interior tivesse arrematado onze mil metros quadrados por pouco mais de vinte e seis mil, ou seja, um preço várias vezes menor, sabia que na cidade o valor era outro. O mercado era maior, o potencial de desenvolvimento, mais alto, e a concorrência, maior. O preço elevado era compreensível.

Ele já havia pesquisado os preços dos imóveis: no centro, pouco mais de dois mil por metro quadrado; nos arredores, entre mil e seiscentos a mil e oitocentos; na periferia, mil e cem ou mil e duzentos, com média de mil e setecentos — próximo da média nacional de mil e oitocentos, compatível com o poder econômico local.

Mesmo sem considerar o coeficiente de aproveitamento, apenas com os 38 mil metros quadrados multiplicados pela média de 1.700, o potencial de venda passava de sessenta milhões. E o terreno custava só sete milhões — realmente, era um bom negócio.

Rui Wang já se via sorrindo, mas a alegria durou pouco. Guohua Cao logo mudou o tom, jogando-lhe um balde de água fria:

— No entanto, o terreno já foi concedido à fábrica têxtil, que detém o direito de uso. Para que se mudem, é preciso negociar. Já sondamos e, segundo eles, só saem mediante compensação: custos de mudança, indenizações, tudo somado, pedem quinze milhões.

— Além disso, há um dormitório de funcionários fora da fábrica, que já foi entregue aos empregados. O direito de propriedade foi transferido. Se a fábrica se mudar, além do desemprego, os funcionários perderão suas casas, que precisarão ser desapropriadas. O governo pode ajudar com o reassentamento profissional, mas a realocação das moradias ficará a cargo do incorporador.

“Eu sabia, não existe almoço grátis. Se fosse um projeto tão bom, não chegaria até mim…” Rui Wang pensou, franzindo o cenho:

— Ou seja, a desapropriação envolve dois focos: a fábrica e os funcionários?

Guohua Cao assentiu:

— Exatamente.

— Para os funcionários, qual é o plano de realocação? — quis saber Rui Wang.

— Duas opções: ou recebem novas moradias, ou o valor em dinheiro. Os custos já foram estimados em torno de dez milhões.

Não era de se estranhar que o terreno fosse barato: a maior parte do custo estava na desapropriação…

— Qual o coeficiente de aproveitamento?

— Em princípio, não pode passar de 1,8, mas pode-se negociar.

Um índice de 1,8 significava que o potencial de construção quase dobrava, o que era razoável.

— Mas…

Outro “mas”? Rui Wang sentiu um calafrio, pressentindo problemas antes mesmo de Guohua Cao continuar:

— A fábrica fica na periferia, longe do centro, com poucas infraestruturas ao redor. Se assumirem o projeto, terão que construir uma escola primária e um jardim de infância como contrapartida, entregando-os gratuitamente ao município. Outras obras, a serem negociadas, ficarão a cargo do incorporador.

Como esperado, era na periferia. Não era simplesmente afastado — era muito afastado. E ainda teria que bancar infraestrutura, mais um custo. Assim, o entusiasmo de Rui Wang esfriou pela metade; de animado, ficou desapontado. O contraste foi forte.

Zhixin Wang e Kai Yang também mostravam desânimo. Achavam que seria um grande projeto, mas era, na verdade, um abacaxi.

Guohua Cao percebeu a expressão dos três, mas não disse mais nada. Apenas comentou, com indiferença:

— Vou ao banheiro, fiquem à vontade.

E saiu.

Rui Wang entendeu: estavam lhes dando espaço para conversar.